Binanız Hangi Deprem Yönetmeliğine Göre Yapıldı? 1975, 1998, 2007 ve 2018 Dönemlerine Göre Riskiniz

Binanız Hangi Yönetmeliğe Göre Yapıldı? Kısa Cevap

Binanızın tabi olduğu deprem yönetmeliğini yapı ruhsatının tarihi belirler: 1998 öncesi ruhsatlar 1975 yönetmeliğine, 1998'den 6 Mart 2007'ye kadar 1998 yönetmeliğine, 6 Mart 2007–2018 arası 2007 yönetmeliğine, 2019 ve sonrası TBDY 2018'e tabidir. Dönem, binanın olası zafiyet profilini söyler; bugünkü deprem güvenliğine ise performans analizi — binanın belirli bir depremde ne kadar hasar alacağını hesaplayan mühendislik değerlendirmesi — karar verir.

Türkiye'de Deprem Yönetmelikleri: Dört Dönem ve Getirdikleri Kurallar

Ruhsatınızda 1997 yazıyorsa binanız 2000'de bitmiş olsa bile 1975 kurallarıyla çizilmiştir. Türkiye'de deprem yönetmeliği 1940'tan bu yana birçok kez yenilendi; ancak bugün ayakta duran betonarme konut stoğunun neredeyse tamamı son dört metnin birine göre projelendirildi.

"2007 yönetmeliği" diye andığımız metin ilk kez 6 Mart 2006'da yayımlandı ve kendi maddesiyle "yayımı tarihinden bir yıl sonra" yürürlüğe girdi; 6 Mart 2007'de düzeltilmiş hâliyle yeniden yayımlanıp aynı gün yürürlüğe girdi. 1998 metninin de ilk hâli 1996'da yayımlanmış, yürürlüğe girmeden 1997'de yeniden yayımlanmıştı. Bu yüzden belgelerde geçen 2006 tarihli metin 2007 yönetmeliğiyle, 1996 tarihli metin de 1998 yönetmeliğiyle aynı kural setini taşır. TBDY 2018'in yürürlük maddesi şöyledir: "Bu Yönetmelik 1/1/2019 tarihinde yürürlüğe girer" (TBDY 2018, Resmî Gazete, md. 5). Yani "2018 yönetmeliği" adını yayım yılından alır, ruhsatlar için geçerlilik yılı 2019'dur. Tablodaki yıl sınırlarında kesin eşik yürürlük günüdür: 6 Mart 2007'den önceki ruhsatlar 1998 yönetmeliğine, Ağustos 1975'ten öncekiler 1968 metnine tabidir.

Sol sütundaki tarihler yapım yılı değil, ruhsat tarihidir.

Belirleyici Tarih Hangisi: Yapım Yılı mı, Ruhsat Tarihi mi?

Belirleyici tarih yapı ruhsatının tarihidir. Bina 2000'de bitmiş olsa bile ruhsatı 1997'de alınmışsa projesi 1975 yönetmeliğine göre çizilmiştir; çünkü ruhsat, alındığı tarihte yürürlükteki mevzuata göre düzenlenir ve ruhsat süresi içinde başlanmış inşaatta bu hak korunur. Bu kural deprem yönetmeliklerinden gelmez; 1997, 2006, 2007 ve 2018 metinlerinin hiçbirinde ruhsata bağlı bir geçici madde yoktur. Dayanak, imar mevzuatının genel ilkesidir: İmar Kanunu md. 29 "Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır" der; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 54 ise ruhsatın "ilk ruhsat alma tarihindeki plan ve mevzuat hükümleri kapsamında" yenileneceğini söyler.

TBDY 2018 için bu ilke ayrıca bir tebliğle yazılı hâle getirildi. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği Kapsamında Yapılacak Binalarla İlgili Uygulama Esaslarına Dair Tebliğ'in 4. maddesi, yeni yönetmeliğin "1/1/2019 tarihinden sonra; yeniden yapılacak, değiştirilecek, büyütülecek resmi ve özel tüm binaların … ilgili idarelere yapılacak olan ruhsat başvuruları"nda uygulanacağını söyler ve devam eder: "Ruhsat süresi içinde tamamlanamayan ve yine ruhsat süresi içerisinde ilgili idarelere yapılacak olan esaslı tadilat (kat ilaveleri hariç) başvurularında, ilk ruhsat alma tarihindeki yönetmelik hükümleri geçerli olacaktır." (Tebliğ md. 4, mevzuat.gov.tr). 1 Ocak 2019 eşiği için Tebliğ ruhsat başvurusunun yapıldığı tarihi esas alır; başvuru ile ruhsatın düzenlenmesi farklı yıllara düşüyorsa 2019 eşiğinde başvuru tarihi, önceki eşiklerde ruhsatın tarihi belirleyicidir.

Pratikte üç sonuç çıkıyor. Birincisi, iskân belgesindeki yıl binanın kural dönemini söylemez; ruhsat ile iskân arasında üç-dört yıl geçen binalarda bu fark dönem atlatır. İkincisi, esaslı tadilat — Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımıyla taşıyıcı unsuru, alanı, bağımsız bölüm sayısını, kullanım amacını ya da ruhsat eki projeleri değiştiren, ruhsata tabi işlemler — bitmiş bir binada yapılacaksa başvuru tarihindeki yönetmeliğe tabidir; ilk ruhsatın kuralı yalnız henüz ruhsat süresi içinde olan, tamamlanmamış inşaatlardaki tadilat başvurularında korunur. Üçüncüsü, kat ilavesi ruhsatı ilave katı ve büyütülen binayı başvuru tarihindeki yönetmeliğe tabi kılar (Tebliğ md. 4/1-ç); sahada yine de alt katları 1975 projesiyle kalmış, ilave katları sonraki kurala göre çizilmiş binalarla karşılaşıyoruz. Dönemi öğrenmek için doğru belgeye, yani yapı ruhsatına bakmak gerekiyor.

Binanızın Yapım Yılını ve Ruhsat Tarihini Nasıl Öğrenirsiniz?

Ruhsat tarihi ve kural dönemi hakkında bilgi beş kaynaktan gelir, ama kesinlikleri aynı değildir; belirleyici olan ilkidir.

1. Yapı ruhsatı. Belediye imar müdürlüğünün düzenlediği belge; üzerindeki ruhsat tarihi yönetmelik dönemini belirler. Aslı belediye arşivinde, kopyası çoğu zaman apartman yönetiminde ya da ilk maliklerdedir.
2. Yapı kullanma izin belgesi (iskân). Binanın bitiş tarihini söyler; kural dönemini değil. Ruhsatla arasındaki fark size inşaatın kaç yıl sürdüğünü de anlatır.
3. Tapu kaydı. Kat mülkiyetine geçiş ve cins tashihi tarihleri dolaylı ipucu verir; ruhsat tarihi tapuda yazmaz.
4. Belediye imar arşivi. Ruhsat dosyası, onaylı mimari ve statik proje burada durur. Kat maliki sıfatıyla dilekçeyle dosya inceleme talep edebilirsiniz; dilekçenize 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu'na dayandığınızı yazın, idare on beş iş günü içinde cevap vermek zorundadır. Proje kopyası sonraki her adımda (performans analizi, güçlendirme projesi, ruhsat) zaten gerekecek.
5. Apartman yönetimi dosyası. En hızlı yol; yönetimden ruhsat ve proje fotokopisini isteyin. Yoksa 4. adıma dönün.

e-Devlet üzerinden bazı belediyeler ruhsat bilgisi sunuyor; ancak kapsam belediyeden belediyeye değişiyor ve eski binaların kayıtları çoğu zaman dijitalleşmemiş durumda. Sahada gördüğümüz en güvenilir yol hâlâ belediye imar arşivi. Proje bulunamazsa rölöve (binayı olduğu gibi ölçüp yeniden çizmek) projenin yerini alır; tespit süreci yalnızca bir adım uzar.

1975 Dönemi (Ruhsat 1975–1997): Yönetmelik ve Sahadaki Uygulama

1975 yönetmeliği döneminde ruhsat alan binalar, dört dönem içinde tek başına en büyük payı taşıyan gruptur. TÜİK'in 2021 Bina ve Konut Nitelikleri Araştırması'na göre hanehalklarının oturduğu binaların %12,6'sı 1980 ve öncesinde, %30,9'u 1981–2000 yıllarında inşa edildi; iki dilimin toplamı %43,5 eder. 1981–2000 diliminin 1998–2000 kısmı 1998 dönemine düşse de, bu payın büyük bölümü 1998 öncesi ruhsatlıdır.

Burada yaygın bir kanıyı düzeltmek istiyorum: 1975 yönetmeliği zayıf bir metin değildi. Deprem yönetmeliklerini karşılaştıran akademik bir çalışma, 1975 metnini "günümüz modern yönetmeliklerine yakın bir yönetmelik" diye tanımlıyor ve ekliyor: "Betonarme elemanların boyut ve donatılarına dair sınır değerler günümüz deprem yönetmeliklerine yakın değerlerdir" (Cansız, 2022). Aynı metin, her kolonun alt ve üst ucunda "sarılma bölgesi" tanımlıyor; bu bölgede etriye (kolon boyunca belirli aralıklarla sarılan ve kolonu deprem sırasında bir arada tutan çelik kuşak) aralığını 10 cm ile sınırlıyor ve kancaların 135° bükülmesini istiyordu. Amacını da kendi diliyle yazmıştı: "betonun sıkıca çemberlenmesini sağlamak ve böylece … gevrek bir şekilde, aniden kırılmasını önlemek" (1975 Yönetmeliği md. 6.6.5.1).

Peki sorun neydi? Uygulama ve denetim.

Bu dönemde bugünkü anlamıyla yapı denetimi yoktu; kamu adına denetim, yapı sahibinin seçtiği fennî mesul mimar ve mühendislerce (uygulamada "teknik uygulama sorumlusu" da denir) üstleniliyor, şantiyeyi bağımsız bir yapı denetim kuruluşu kontrol etmiyordu. Hazır beton henüz yaygın değildi: sektör birliğinin kurulduğu 1988'de ülke genelinde yalnızca 30 tesis vardı ve yıllık üretim 1,5 milyon m³'tü (THBB sektör raporu); şantiyede karılan beton kuraldı. Bunun sonucunu sahada hâlâ görüyoruz: ruhsatı aynı yıla ait iki komşu binadan karot (betondan çıkarılan silindir numune) alındığında biri "geçer", öteki "yetersiz" sonuç verebilir; projede sıklaştırılmış görünen etriyeler de yerinde seyrek uygulanmış olabiliyor.

Üretici gözüyle bu dönemin en tipik zafiyeti, kolonlarda sargı yetersizliğidir. Sargı (kolonu çevreleyen ve betonun yanal genişlemesini tutan donatı) seyrek kaldığında kolon depremde ani ve gevrek biçimde kırılabilir ve süneklik (kolonun kırılmadan eğilip enerji sönümleme payı) düşer. Karbon kumaşla kolon sargılama tam bu boşluğa çalışır: kolonun dışına sarılan karbon elyaf, eksik etriyenin yapamadığı yanal tutmayı sağlar ve sünekliği artırır.

Karbon sargı ise kolonun rijitliğini (yatay yüke karşı sertliğini) belirgin biçimde değiştirmez, eğilme kapasitesini de artırmaz. Yumuşak katlı binalarda (zemin kat dükkân ya da açık otopark olarak kullanıldığı için üst katlardan daha zayıf kalır) ya da perde eksikliği olan, yani yatay yükü taşıyacak betonarme perde duvarları bulunmayan binalarda tek başına çözüm değildir. Hangi binada ne kadar yeterli olduğunu, bu dönem için özellikle, performans analizi söyler. Zemin katı dükkân olan 1975 dönemi apartmanlar, sargı yetersizliği ile yumuşak kat düzensizliğinin üst üste bindiği en riskli profildir.

30–40 yıllık binalar için karar sürecini ayrı bir rehberde adım adım anlattık.

1998 Dönemi (Ruhsat 1998–2006): Modern Kurallar ve İl Bazlı Denetim

1998 yönetmeliği, Türkiye'de depreme dayanıklı tasarımın modern çerçevesini kurdu. 2 Eylül 1997'de Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Ocak 1998'de yürürlüğe girdi; düzensizlik koşullarını, süneklik düzeylerini ve üç ayrı hesap yöntemini ilk kez sistemli biçimde tanımladı. Akademik değerlendirme bu dönüşümü şöyle özetliyor: "Bu yönetmeliğe kadar düğüm noktalarında ve sarılma bölgelerindeki etriye sıklaştırmalarına önem verilmez iken, bu yönetmeliğin yayınlanması ve 1999 Kocaeli depreminden sonra bu kurallara sıkı bir şekilde uyulmaya başlanmıştır" (Cansız, 2022).

Kural 1975'te de yazılıydı; 1998 onu süneklik düzeyleri ve sargı bölgesi ayrıntısıyla sistemleştirdi, sahada sıkı uyum ise 1999 depreminden sonra başladı. "1999 öncesi bina" ifadesi bu doğru gözlemden doğar ama iki ayrı eşiği tek bir yıla bağlar.

Yönetmelik eşiği 1998'dir; denetim eşiği ise 2001. 1999 depreminin hemen ardından 595 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile 27 ilde yapı denetim kuruluşu rejimi başladı, ancak Anayasa Mahkemesi iptaliyle kesildi; kalıcı sistem 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'la kuruldu. Kanun 29 Haziran 2001'de kabul edildi, 13 Temmuz 2001'de Resmî Gazete'de yayımlandı, bir ay sonra yürürlüğe girdi ve kendi 11. maddesiyle önce 19 pilot ilde (Adana, Ankara, Antalya, Aydın, Balıkesir, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Tekirdağ ve Yalova) uygulandı; 2010/624 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 1 Ocak 2011'den itibaren bütün illere yayıldı (4708 sayılı Kanun, mevzuat.gov.tr; 2010/624 sayılı Karar, Resmî Gazete). Dolayısıyla ruhsatı 1999'da alınmış bir bina modern kurala tabidir ama bağımsız denetimden geçmemiş olabilir; 2005'te Erzurum'da ruhsat alan bir bina için de aynı şey geçerlidir, çünkü Erzurum 2011'e kadar pilot iller arasında değildi.

Bu dönemin binası için sorulacak soru ikiye ayrılır: (1) Ruhsat tarihi 1 Ocak 1998'den sonra mı? (2) Bina, yapı denetiminin o tarihte uygulandığı bir ilde mi yapıldı? İki cevaba da "evet" alan binada projenin kurala uygun olma ihtimali yüksektir; ikinci cevap "hayır" ise projeyle sahayı karşılaştıran bir tespit (karot, donatı taraması, kalıp planı kontrolü) kaçınılmazdır. Evinizi depreme karşı güçlendirme yol haritasında bu tespitin performans analiziyle nasıl birleştiğini bulabilirsiniz.

2007 ve 2018 Dönemleri: Mevcut Bina Kavramı ve Performans Dili

2007 yönetmeliği, yeni bina kurallarında 1998 çizgisini sürdürdü; en büyük yeniliği mevcut binalar için getirdi. "Mevcut binaların değerlendirilmesi ve güçlendirilmesi" ilk kez ayrı bir bölüm olarak yönetmeliğe girdi; hasar sınırları, performans düzeyleri ve şekil değiştirmeye dayalı hesap bugün kullandığımız performans analizinin temelini attı. Ruhsatı 2007–2018 arasında alınan binalar kural eşiğinin ötesindedir; denetim eşiği için 2011 öncesinde il şartı sürer, 1 Ocak 2011'den sonra 4708 kapsamındaki yapılar (küçük müstakil yapılar kapsam dışıdır) ülkenin her ilinde yapı denetim kuruluşu denetiminde yapılmıştır.

TBDY 2018 deprem tehlikesinin tanımını değiştirdi. Deprem tehlikesi artık "deprem bölgesi" numarasıyla değil, binanın bulunduğu noktanın koordinatına göre AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası'ndan okunuyor; tek bir yer hareketi düzeyi yerine dört düzey tanımlandı ve hangisinin kullanılacağı bina sınıfına ve seçilen performans hedefine bağlı; düşey deprem etkisi için ayrı bir spektrum tanımlandı ve yeni binalarda da birden fazla performans hedefi seçilebiliyor. Bu kurala tabi olmak için ruhsat başvurusunun 1 Ocak 2019 ve sonrasında yapılmış olması gerekir.

2007 ya da 2019 sonrası ruhsat, kuralın güçlü olduğunu söyler; uygulamanın kusursuz olduğunu garanti etmez. 6 Şubat 2023 depremlerinde yapı denetimli bazı binalarda görülen yıkımlar, yapı denetim sisteminin sorgulanmasına yol açtı (İnce ve Soylu, 2024). Yeni dönem binalarında da güvence, ruhsat tarihinden değil belge zincirinden gelir: onaylı proje, yapı denetim kayıtları, beton ve donatı test raporları. Belge zinciri eksikse ya da bina hasar gördüyse, dönem ne olursa olsun yol, TBDY 2018 kapsamında performans analizidir.

2023 Depremlerinin Öğrettiği: Yıkılan Binaların Dönem Dağılımı

6 Şubat 2023 depremleri, dönem tablosunun sahadaki karşılığını gösterdi. Deprem Gerçeği ve Kentsel Dönüşüm Şurası'nda 15 Eylül 2023'te yapılan resmî değerlendirmede şu cümle yer aldı: "Nitekim 6 Şubat depremlerinde yıkılan yapıların yüzde 90'dan fazlası 1999 öncesi inşa edilenlerdir" (Cumhurbaşkanlığı, 15 Eylül 2023). Bu bir hasar tespit tablosu değil, resmî bir beyandır; yine de yıkımın 1975 dönemi ve denetim öncesi 1998 dönemi binalarında yoğunlaştığını gösterir.

Akademik değerlendirme, yıkılan yapıların "yaklaşık yüzde 10'unun 2000 yılı ve sonrası inşa edilen daha yeni yapılar" olduğunu ve bu oranın "hiç de azımsanacak bir oran" olmadığını not eder (İnce ve Soylu, 2024). Yeni kural ve denetimle yıkım olasılığı belirgin biçimde düşüyor, ancak sıfıra inmiyor.

Japonya aynı ayrımı 1981 standart eşiğiyle kurdu ve güçlendirme teşviklerini 1981 öncesi stoka yöneltti. Türkiye'de ruhsat tarihi henüz böyle bir ayrım ölçütü olarak kullanılmıyor; yine de alıcının, kiracının ve kat malikinin ilk sorusu bu olmalı. Ruhsat yılı riskin nerede aranacağını gösterir; büyüklüğünü ise performans analizi ölçer.

Yılı Öğrendiniz: Şimdi Ne Yapmalısınız?

Dönemi öğrendikten sonraki ilk adım döneme göre değişir; "bina bugünkü depremi taşır mı?" sorusunun cevabı ise her dönemde TBDY 2018 kapsamındaki performans analizinden gelir.

Performans analizi ile riskli yapı tespiti farklı belgelerdir: performans analizi mühendisin güçlendirme tasarımına girdi olur; riskli yapı tespiti ise Bakanlığın lisans verdiği kuruluşlarca ayrı bir esasa göre yapılır, sonucu "riskli" etiketidir ve 6306 sayılı Kanun'a göre tapuya şerh gibi hukuki sonuç doğurur. Hangi durumda hangisinin gerektiğini karbon fiber bina güçlendirme rehberimizin yasal süreç bölümünde ayrıntılı anlattık; apartmanda kararın kat malikleri kurulunda nasıl alındığını ise evinizi güçlendirme yol haritasında bulabilirsiniz.

Sahada 1975 ve 1998 dönemi binalarında en sık gördüğümüz bulgular kolonlarda toplanır. Kolon sargılamada GAMA UD-24 300 tek yönlü karbon kumaşı kullanıyoruz; 300 g/m² ağırlığındaki bu kumaş, çekme dayanımı 4200 N/mm² ve üzeri olan karbon elyaftan üretilir ve sistem testlerinden geçmiş epoksi setlerimizle birlikte uygulanır. Kaç metrekare kumaş ve kaç kilogram epoksi gerektiğini hesaplayıcımız kolon ölçülerinden çıkarır; çıktı miktardır, fiyat değil. Gama Metalurji, Türkiye'de karbon fiber (CFRP) bina güçlendirme sistemleri üreten bir firmadır; 2009'dan bu yana ürettiğimiz kumaş ve plakalar 500'ü aşkın projede kullanıldı ve bu projelerin önemli bir bölümü tam da bu iki dönemin binalarıydı.

Sık Sorulan Sorular